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集体土地入市将带来什么影响?专家:对城市住房价格影响不大

8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法的决定。修改后的土地管理法中,集体经营性土地可以入市交易,不再征为国有土地后才能上市。在某种程度

8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法的决定。修改后的土地管理法中,集体经营性土地可以入市交易,不再征为国有土地后才能上市。在某种程度上,这将改变现有土地供应格局。

新修订的《土地管理法》,最引人注目的是集体经营性土地入市。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉红星新闻,由于这次农村集体土地入市有不少前提条件,这种入市的集体土地基本上是用于旅游观光、生态农业等,或者是一些工业园区的建设,对于城市住房价格没有太大影响。

资料图 图据北京日报客户端

集体经营性土地入市,须满足4个条件

此前我国土地管理法规定,农村土地必须征为国有后才能进入市场交易。

新修订的《土地管理法》规定,允许入市的集体土地必须同时符合四个条件:①必须是土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的集体土地;②须经依法登记的集体经营性建设用地;③应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意;④还得纳入土地利用年度计划,合理安排。

只有同时满足上述四个条件,农村集体土地才可以入市。据了解,集体经营性建设用地入市的相关细则正在制定中。

在8月26日全国人大常委会办公厅举行的新闻发布会上,全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆表示,集体经营性土地入市能够为农民直接增加财产性的收入,另外,这次改革还下放了宅基地审批权,明确要求通过规划合理安排农村的宅基地,为改善农村的居住条件提供便利。

自然资源部法规司司长魏莉华表示,新修订的《土地管理法》取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍,集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。

北京利用集体建设用地试点

建共有产权房首个项目成交

其实,在2014年底,中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革试点工作意见》,在全国部署农村土地制度改革试点工作。

由于试点突破了土地管理法和城市房地产管理法有关规定,所以,2015年2月,全国人大常委会通过授权决定,授权国务院在北京大兴区等33个试点县行政区域内暂停实施当时土地管理法的5个条款、城市房地产管理法的1个条款。该授权的期限于2017年12月31日届满。

2017年10月31日,全国人大常委会审议关于延长授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定草案,拟将农村土地制度三项改革试点期限延长1年,至2018年12月31日。

这些试点为土地管理法修改奠定了基础。

据媒体公开报道,2019年9月,北京市在集体建设用地入市方式获得试点授权后,再次走出关键性一步。据北京市规划自然资源委消息,位于大兴区瀛海镇的一宗集体建设用地区级统筹地块顺利成交,成交价格为15.13亿元,将建设共有产权住房。这意味着北京市利用集体建设用地试点建设共有产权房的首个项目供地完成,将进入建设阶段。

资料显示,该地块建设用地面积为4.79万平方米,建筑控制规模10.81万平方米,容积率为2.5。用来建设的共有产权房项目,售价不得超过2.9万元/平方米,将配套幼儿园、停车场、公园绿地和供燃气等用地。

2019年6月27日,北京市规划自然资源委大兴分局曾发布公告称,因故暂停大兴区瀛海镇3宗集体建设用地区级统筹地块的使用权出让,此次成交的地块就是其中之一。8月初,这3宗地块再度入市。两年过去,此次在集体土地新供应的共有产权房价格并未上涨。

诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙认为,从全国来看,集体经营性建设用地市场实际上只占了集体土地的10%左右。根据北京市国土局的统计数据,大兴区村镇建设用地面积为8914公顷,占大兴全区土地面积的8.6%,而且大部分还是宅基地,实际上可以入市的集体经营性建设用地很少。

另一方面,岳蒙蒙认为,更多土地可以进入土地供应市场,直接出让的规定,也使得征地的成本和环节减少,有利于缓解供给矛盾。“面粉决定面包的价格,长期来看,低廉的土地成本以及供应量的增加也有助于抑制房价上涨态势,此类土地还有很大一部分是用于租赁住房建设,增加租赁住房供应,有利于抑制租金过快上涨。”

专家:对商品房价格影响有限

新修订的《土地管理法》对未来城市房屋价格走向有哪些影响?

诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙告诉红星新闻,这些集体经营性建设用地入市之后有明确的用途管制,只能用于工业、商业等用途,虽然也会有租赁房、廉租房、共有产权房等,但不会对商品房造成很大冲击。

“而长期来看,经过租赁市场各方面的制度不断完善,租赁逐渐成为一种新的居住模式,有助于房地产市场平稳。与此同时,国家积极在发展培育租赁市场,包括集体经营性建设用地可以用作租赁住房等,这些举措都有利于市场的平稳健康发展。”岳蒙蒙说。

中原地产首席分析师张大伟也同样认为,集体经营性土地的产权目前还不可以变成住宅产权,即新版《土地管理法》规定农村的土地不能够用于建设城市住宅。这样的话,对房地产市场基本没有影响。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说,目前房地产已进入存量时代,村集体用地的红利高峰期已逐渐过去,现在很多城市的商品住房供求关系也缓解了许多。“所以,这次土地改革对楼市影响是非常有限的。”

红星新闻记者 卢燕飞 袁野

编辑 汪垠涛

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